在一个日益数字化、技术先进和全球化的世界中，人们发现如果可能的话，取消硬拷贝文件会更方便。虽然数字签名的使用为位于不同国家的合同方提供了更多的便利，但随着Covid-19大流行病造成的不可避免的破坏，考虑同一国家的各方对文件进行电子签名的必要性被提到了前台。所采取的行动限制措施使获得纸张上的湿墨签名变得很不方便。

在这篇文章中，我们将强调与新加坡业主和租户之间的租约或租赁协议[1]的电子签署有关的一些问题。

租房协议是否可以接受电子签名？

电子交易法》（第88章）（"ETA"）的作用是支持电子记录和签名的法律可执行性。特别是，《电子交易法》第二部分的第7条和第8条分别规定，符合《电子交易法》要求的电子记录或签名符合任何要求信息为书面形式或为书面形式或要求文件或记录为签名的法律规则。

然而，某些交易和文件被明确地排除在《电子交易法》第二部分的范围之外。这意味着，如果一项交易或文件被排除在外，就不能依靠《电子交易法》的规定来满足书面和签名的法律要求。

处置任何不动产权益的合同都不在《电子交易法》的范围之内。由于租赁或租用协议是处置不动产权益的合同，因此被排除在《电子交易法》的范围之外，这种协议的一方不能依靠《电子交易法》来满足书面和签名的法律要求。

然而，《电子交易法》下的排除条款并不妨碍以电子方式进行或订立租赁或租约。如果法院认为符合《民法法案》（第43章）第6(d)条的要求，电子签署的租约或租赁协议仍然可以被强制执行。必须满足《民法》第6(d)条规定的要求。

1. 必须有一些承诺或协议，或者有一份说明这种承诺或协议的备忘录或说明。
2. 它是 以书面形式的；并且
3. 它是 签署由受该协议约束的一方。

因此，问题是，为了满足《民事诉讼法》第6(d)条规定的签署要求，是否有必要在租约或租赁协议上手写湿墨签字。

法院在SM Integrated Transware Pte Ltd v Schenker Singapore (Pte) Ltd[2005] 2 SLR(R)[2]一案中认为不是，并接受了通过电子邮件发送的租赁协议的软拷贝，其中刻有发件人的姓名和电子邮件地址，并注明接受该条款，以满足签署要求。上诉法院在后来的Joseph Matthew and another v Singh Chiranjeev and another[2010] 1 SLR 338一案中肯定了这一点，并认为 "第6(d)条规定的签字要求是一个 灵活 只要 很明显，有关的文件（或文件）是由'签署'它们的人（或人）产生的”.[3]

因此，简单地说，寻求依赖租赁或租约的一方有责任证明电子签名是由 "签署 "该协议的一方附加的。一个具有安全功能的电子签名平台，允许对签名者的身份进行核实和鉴定，可以说符合《民法》对 "签名 "的法律要求。

ETA的潜在变化

ETA的潜在变化正在酝酿之中。新加坡信息通信媒体发展局于2019年6月27日发布了一份咨询文件，以征求公众的意见，其中包括将大多数商业相关交易的文件和交易从排除事项列表中删除。

其中一项建议是将 "出售或处置不动产的合同或此类财产的任何权益 "从排除事项清单中删除。IMDA进一步建议，对于以电子方式达成的财产交易，只接受安全的电子签名。这样做的效果是，只要安全的电子签名被附加到租约或租赁协议上，租约或租赁协议的当事人就可以依靠电子签名来执行这些租约或租赁协议。

这一期待已久的变化受到欢迎。它不仅为电子签名的可执行性提供了更大的确定性，而且消除了对租约或租赁协议的电子签名不符合签署要求的普遍误解，对安全电子签名的要求也将减轻对此类交易的欺诈的担忧。

作者。

Lee Soo Chye，Wee Swee Teow律师事务所合伙人

Jacqueline Teo，高级律师，Wee Swee Teow LLP

Vera Koh, Wee Swee Teow律师事务所律师

关于威瑞德律师事务所

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[1] 请注意，超过一定年限的租约必须遵守《土地所有权法》（第157章）的规定，以便根据《土地所有权法》进行登记和转让所有权。为了本说明的目的，我们将不详细阐述这个问题。 [2] 见判决书第[92]段。 [3] 见判决书第[40]段。

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